2023 作者: Roger Fisher | [email protected]. 上一次更改: 2023-09-25 22:41
在最近的一次创业会议上，我被邀请参加一个客座小组，我们的小组被一位年轻女大学生提出了一个关于抵押贷款支付的非常好的问题。问题的本质是这样的：
我的父母总是建议我根据工资的百分比支付多少房屋费。但我知道自从我父母的时间以来规则发生了变化，自2008年以来的金融危机以来，规则已经发生了变化。一个人的抵押贷款支付与其总收入相比，大概的百分比是多少？
哇！真是个好问题。当我第一次听到这个问题时，我最初的想法是“如果更多的人会问这样的问题会有多好的经济效益？”
答案是： 更好，更好.
去书
无法记住确切的比例，我知道要检查的第一个地方是我的CFP®学习资料。在这样的情况下仍然在我的书架上，我前往“现金流和债务管理”一章找到我的答案。在我的学习指南中，它指的是最常用的债务管理比率为“ 消费者负债率 “。这是每月消费者债务支付与月净（或税后）收入的比率。在这种情况下，消费者债务是指除房屋付款之外的所有其他债务。
请注意： 财务规划领域的一般经验法则是，这一比率不应超过20％。
除了消费者债务比率，另一个比率可用于确定一个家庭的财务稳定性。这个比率包括您的所有债务，包括您的住房债务，占您整体债务的百分比。以下是这些比率不应超过的百分比：
- 住房成本的月收入总额的28％，如租金或个人每月按揭付款，包括抵押贷款的本金和利息支付，房产税和房主的保险费（PITI）
- 占总债务总收入的36％，包括成本和消费者债务。
提醒一下，你不应该超过这些百分比。
消费者债务比率示例（这是来自CFP®考试的样本测试问题）：
约翰每年赚80,000美元作为工程师。他目前在公司的401k计划中节省了10％。他住在适度的家中，每月按揭还款1,500美元，包括税费和保险费。基于此，约翰的收入与住房成本的比例是多少？
请记住，这个比例包括“总收入”，所以他将8,000美元推迟到他的401k是无关紧要的。在他的案例中，住房成本比率为22.5％（1,500美元除以每月收入6,666美元）。
好的，既然我们对理财规划师认为适当的抵押贷款支付比例与您的总收入有一定的了解，我认为从不同的角度得到一个意见是很好的。
联系银行家
我联系了我的银行家，他帮助我们为建立我们的第一个家所需的融资步骤做准备。人民国家银行的约翰斯特罗特已经在抵押贷款行业工作了超过25年，所以我知道他可以了解这个行业多年来的发展历程。
在他开始之前，这里有一些更常见的术语及其在行业中的定义：
- PITI - 本金/利息/税收/保险
- PTI - 支付收入
- MOTI - 每月义务，包括税收和保险（r.e.taxes和房主保险）
- DTI - 债务与收入
- PITI比率和PTI比率相同，也称为“前端比率”。
MOTI比率和DTI比率相同，通常称为“后端比率”。它们是可以互换的，只取决于你在谈论他们使用的是哪种术语。无论你与谁交谈，要么将PITI和MOTI一起使用，要么将PTI和DTI一起使用，或者在讨论这些比率时将前端和后端结合在一起，很少有人不会在这三个分组中的一个中使用它们。
像泥一样清楚？ 好🙂对于我们的讨论，我将使用PTI（付款收入）和DTI（债务收入）。
抵押贷款比率的演变
在25年前抵押贷款承销时，我们使用的比率为25％PTI（付款收入）和35％DTI（债务收入）。贷款由信贷员手动承保，通常由两名贷款人员或贷款委员会的组合批准。很少允许比率超过这个比例，但制定例外的系统已经到位。在80年代末/ 90年代初的某个地方，传统贷款和政府贷款（FHA，VA，USDA-RD）的比率扩大到PTI和36％DTI，PTI为29％，DTI为41％（政府贷款使用率为41％） PITI - MOTI行话。按官方计算，对于人工包销贷款，这两套比率（28/36和29/41）仍然存在。
90年代的爆炸
爆炸始于90年代早期，当时FICO得分在该行业普及，三个主要的国家信用局（通常称为存储库）发展，在此之前，银行将要求一家当地信贷服务机构提供住宅抵押贷款信用报告（RMCR）。 。
当地的信贷服务机构通常只与一个国家资料库联系在一起。例如，多年来我们在Mt Vernon设立了一家当地代理商，该代理商与TransUnion的圣路易斯分公司相连。南伊利诺伊州的大多数贷方使用这项服务，因此我们地区的几乎所有贷方都使用Trans Union报告。
随着计算机时代的扩大和FICO评分的开始，所有小型区域信用服务机构都关闭了，因为银行可以通过计算机下载从其中一个主要存储库（TransUnion，Equifax和Experian）获得信用信息。
在非常短的时间内，存储库开始提供“三合并”报告，这意味着他们连接他们的计算机并合并客户的信息并在一份简明的报告中报告，而不是3份不同的报告。所以到了90年代中期，二级市场承销开始要求“三合并”报告，以便全面了解借款人的信用记录。
别忘了Freddie和Fannie
这些系统能够根据信用评分，信用记录，未偿还信用额度，信用卡限额与信用卡余额，贷款与价值比率，PTI比率和DTI比率对客户进行评分。
直到今天，信用评分和AUS的确切评分模型都是专有机密，作为贷方，我们只能猜测这些模型中的一些重要因素。我们被告知模型包含多个因素，但我所说的是显而易见的。借助这些AUS模型，借款人被评为 Accept或a 警告.
接受意味着如果所有信息都经过验证，则客户被批准出售给房利美和房地美。谨慎要求使用28/36比率的旧承保标准手动承保贷款。随着AUS的出现，房利美和房地美允许他们的模型将比例扩大到33％PTI和40％DTI。
Fannie / Freddie根据他们和信用局通过将信用评分信息与AUS信息相结合的违约可能性获得的统计信息的访问来微调模型并不需要花费几年时间。所以我们很快就能够使用AUS，以33/45比率，然后是35/49比率来承销借款人。
小心：这是次要的
次级贷方将批准DTI比率高达60-70％的借款人。
不久之后，我想到2003年，房利美和房地美对他们的AUS车型非常有信心，他们开始了“比率豁免”的过程。如果他们的AUS模型将客户评为Accept，则可以忽略PTI和DTI比率。
他们的主张是LP&DU在确定违约可能性时考虑了客户比率以及其他因素。因此，您拥有高信誉和大股权的客户，理论上可以通过100％DTI批准。从而打开了所有“无收入 - 无资产”贷款和“规定收入”贷款的大门。
来吧泡泡吧
到2007年，房地产泡沫开始泄漏，即使我们仍然按比例放弃，你可以看到AUS车型开始收紧DTI比率，很少会获得55％以上的接受率。在2008年，我们都知道房地产泡沫破裂，市场陷入困境，随着市场每个月的恶化，房利美和房地美几乎每月都会调整他们的AUS车型。在很短的时间内，我们看到DTI比率降至49％，然后降至45％。
现代债务比率
今天，我们实际上拥有许多不同的比率。手工承保的标准是传统贷款的PTI为28％，DTI为36％，政府贷款为29％/ 41％。
编者注： 我发现这些比率已经回归到我的CFP®学习指南中找到的原始比率，这很有趣。
对于AUS承保，如果我们在AUS资料中收到“接受”，PTI仍然可以免除。对于具有高信用评分和20％或更多股权的借款人，可允许的DTI可高达49％。对于合并再融资或现金再融资，允许的最大DTI为45％。对于需要PMI的股权低于20％的借款人，最高允许值为42％，但在信用评分高于740的情况下，PMI公司可以给予豁免并允许高达45％。
这给你我在抵押贷款行业的25年历史。如果您了解这一切，那么有些抵押贷款公司会雇用您。在过去的两年里，我看到了更多的变化，那是我在2008年之前的十年中所看到的。随着计算机仍在收集借款人违约概率的统计数据，我们将继续看到行业的发展。
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我要感谢John在过去的二十五年里分享他对抵押贷款行业的经验。我认为最大的收获很简单： 生活在你的能力之内 。仅仅因为你被允许借更多钱，并不意味着你应该。这是常识必须发挥作用的地方。在承担抵押贷款之前相信您的直觉，这可能会让您失望。
