2023 作者: Roger Fisher | [email protected]. 上一次更改: 2023-09-25 22:41
这是来自BiggerPockets.com的Brandon Turner的客座文章
股票，共同基金，建筑业务以及众多其他“投资工具”，您可以采取这些工具，让您享受轻松而富裕的退休生活。
然而，虽然大多数专业人士都知道节省了大部分薪水和 将其投资于股票市场 可以帮助你到达那里，许多人不明白如何将房地产添加到该投资组合中，而不会让一个疲惫，忙碌的房东有更多的问题而不是时间。
出于这个原因，我想今天就如何与你分享我的想法 在您的投资组合中添加房地产投资 加快您的储蓄，增加您的净资产，并通过更大的投资组合退休。
房地产投资基础知识
在深入研究房地产投资的“细节”之前，请允许我快速简要介绍一下人们如何在房地产中赚钱。
从最基本的意义上讲，大多数投资者购买物业寻找两件事：
- 现金周转 - 支付所有费用后留下的额外收入;
- 升值 - 随着房产价值上涨和/或贷款减少而建立的股权。
显然还有其他利益，例如税收优惠，寻求 投资股票市场的替代方案 或个人需求（如照顾年迈的父母），但初级，现金流和升值是良好的房地产投资背后的两个驱动因素。一些投资者更关注实现最大现金流，而其他投资者主要是为了升值。
虽然这两个术语并不总是相互矛盾，但您通常会发现现金流量较多的物业升值的可能性较低，因为它们位于更加“管理密集”的地点，而且价值不会迅速增加。
因此，作为潜在投资者，您寻求进行的房地产投资在很大程度上取决于您的策略，个性和时间表。
就个人而言，我相信在现金流量上购买soley但在可能升值的地区购买。
我不想要一个我担心开车只是为了开车的房产 - 但是每个月的稳定投资回报对我来说也很重要。
最终，您所接受的投资取决于您 - 但我强烈建议（至少在开始时）您计划现金流并使升值成为“锦上添花”。这样，您就可以确保有利可图的投资风险最小。
房地产投资类型：
我相信你知道有人拥有或者你已经拥有一个单独的家庭出租。大！但是，不要混淆拥有单一家庭住宅作为房地产投资领域唯一参与者的想法。实际上，您可以使用许多不同的途径来投资房地产，具有不同程度的难度，风险，回报和时间要求。
请记住，这里几乎每个选项都可以作为普通列表购买，a 卖空 或者a 丧失抵押品赎回权 .
我们现在来看几个：
单身家庭住宅
如上所述，这是大多数人都熟悉的最常见的房地产类型。单户住宅很不错，因为它们很容易购买，易于销售，易于融资，而且易于租赁。人们总是需要住在某个地方，所以单户住宅可以提供安全和体面的欣赏机会。
然而，单户住宅并不总是提供最大的投资回报（升值与现金流），可以很容易被坏租户摧毁，而且随着房地产市场竞争的加剧，他们很难找到合适的房产。你的标准。
小型多户型属性
这些属性包括双层，三层或4层，几乎在美国的每个社区都可以找到 - 尽管在某些社区与其他社区相比更为严重。
这些房产的好处是易于购买，融资和出售，如单一家庭财产，但竞争较少（大多数购房者不寻求这种类型）和“规模经济”，有多个单位。
这些房产可能比单户住宅更“管理密集”，但如果购买正确，可以提供良好的现金流和稳定的投资回报。
大型多户型属性
这些是您看到的大型公寓大楼，从5个单元到数百个不等。这些房产使用完全不同的银行部门（商业而非住宅贷款）融资，并且可能需要高首付款，较短期限和较高的利率。
这些房产通常由专业的物业经理（或住宿经理，如我自己的24单元公寓大楼的情况）管理，从而提供更多的“免提”投资。
商业投资
商场，便利店，餐馆等商业物业响起。通过与大型多户住宅物业相似的融资，20-40％是典型的首付款要求，而商业部门则是您希望与银行交谈的人。
商业地产具有长期租赁的优惠，但空置职位的长度通常为数月至数年。
税收留置权
当房地产业主拒绝缴纳税款时，当地政府可以对房产放置留置权，将留置权出售给投资者，然后投资者可以获得所欠款项的利息。这个系统对于房地产投资来说真的可以成为一种“无需厕所”的方法，但学习如何找到合适的税收留置权本身就是一门艺术。
笔记
另一种不是“所有者”进行投资的方法 - 当贷款人为房地产交易提供资金并从该贷款中获得利息时，就会创建房地产票据。这些票据可以像不动产一样制作，购买或出售。
这种投资几乎可以完全“被动”，但可能存在借款人违约贷款的风险，需要昂贵的取消抵押品赎回权。
购买和出售抵押贷款票据与投资与公司喜欢的点对点贷款非常相似 借贷俱乐部 和 繁荣 .
房地产投资的杠杆作用
为了利用或不利用，这就是问题所在。
与大多数其他投资类型相比，房地产投资具有独特的优势 - 这就是杠杆的力量。当然，您可以通过保证金购买股票并在那里增加一些杠杆，但只有房地产允许您以低至20％的价格购买（一些计划为10％，如果您计划在酒店生活，则为3.5％）。
这意味着您有能力获得100％的升值，但只需支付20％的房产。然而，这也意味着如果价格下跌，您有能力在价值下降100％的情况下损失，完全消除您的预付定金。
在个人理财界，关于是否使用债务作为杠杆，例如降低20％并为投资财产的其余部分融资，这仍然是一个很大的争论，这是一个好主意。支持使用“智能债务”的支持者会看数学，并指出如果你可以借入，比如5％，并且做出15％ - 你就会领先。此外，通过利用您的资金并找到提供良好现金流的令人难以置信的交易 - 您的投资回报可能会非常巨大。
然而，债务和杠杆的反对者看看债务对大多数消费者的问题，并指出，正如Dave Ramsey喜欢说的那样，“去年100％的取消抵押品赎回权发生在有抵押贷款的人身上。”
使用或不使用杠杆的选择完全是个人的，可以决定您，您的家人和您的个人财务状况。无论您是否选择使用债务，我强烈建议您在偿还任何现金之前尽可能了解您的预期投资渠道 - 这样您就可以最大限度地获得成功和获利的机会。
制定计划
一旦您发现了特定的房地产投资利基并决定了如何为您的交易提供资金，您的下一步就是制定计划。正如我常说的那样，你不会从加拿大开车到秘鲁只知道南方 - 你需要一个路线图，一个计划。地图可以让您走在正确的道路上，远离死胡同，并帮助您轻松查看下一站的位置。
选择投资房地产时，制定计划同样重要。您需要决定您想要追求的特定房地产投资类型（如上所述）以及您计划如何为该投资融资（也在上面提到）。接下来 - 在您的计划中定义您对该投资的财务要求非常重要同样。
我想在调查潜在的房地产投资时使用的计算被称为“50％规则”。这个经验法则规定，对于任何房地产投资，费用通常约为总收入的50％，不包括偿还债务。这意味着如果一个4-plex每月将带来2000美元的收入，你可以假设每月1000美元将用于支出，留下1000美元作为现金流（如果没有抵押）或支付抵押贷款。如果您的债务支付是每月600美元，那么您可以合理地预计当时每月400美元的现金流量。
使用这个经验法则（并且记住，这只是一个经验法则，而不是福音真理，因此请确保始终在您正在分析的任何特定属性上运行确切的数字），您可以计算出您的投资回报并决定是否财产值得追求。在上面的例子中，如果我已经支付了20,000美元用于该物业的首付款，该物业每月提供400美元的现金流量（每年4800美元），我会考虑从该物业获得24％的现金投资回报率。 ，不包括任何未来的增值收益。
通过定义您的财务标准，您可以快速筛选90％不是优惠的房地产产品，并只关注能够为您提供所需投资回报的产品。
自我管理与物业管理
最后，您需要决定是否要自己管理您的财产。
如果您希望一次购买一个单独的家庭住宅，并且有很多空闲时间，那就不难做到。但是，如果您计划购买多个房产并增加投资组合 - 或者您只是没有太多时间，请务必计划实施良好的物业管理和相应的预算。
请记住，我购买的大多数房产都是银行回购，这是我在房东将房产遗失给银行后买的。这证明了作为房东并不总是那么容易，并且很容易让你头脑发热。除非你有耐心处理困难的租户情况和正确处理这些情况的知识 - 我强烈建议聘请合格的物业经理。
如果您打算自己管理，请务必正确筛选您的租户，并确认等待合适的租户比放置一个以后会造成巨大财务问题的坏租户更好。有关租户筛选的更多信息，请务必查看我写过的第二长文章“租户筛选：终极指南”。
从这往哪儿走
无论你打算投入什么样的房地产投资，我强烈建议你在投入任何资金之前尽可能地学习成为一名优秀的投资者。房地产投资并不像其他投资工具那样被动，但是如果做得正确，并且当你有一个可靠的计划并投资智力时，回报可能会使大多数其他投资从水中流失。您从您的房产收到的现金流可以快速增加数千到您的储蓄帐户，而无需为它工作一天。这可以帮助您更快地退休或至少退休，获得更多收入，更多资产和更多经验。
有许多书籍，播客，论坛，博客，房地产俱乐部和其他伟大的教育来源，其中大部分都是免费的。信息已经民主化，因此利用在线的优质资源。您不需要成为专家，但一旦您选择了特定的房地产投资路径 - 至少要熟悉特定的利基市场。挖掘，提出问题（例如在评论部分下面的史诗帖子，如这一个…暗示提示……）并结识一些本地投资者，他们可以帮助您从现在的位置到达您想要的位置。
你的退休是由你自己做的。不要害怕在您的投资组合中添加新车辆，并且希望我已经证明房地产应该是那种车辆。
如果您投资任何房地产 - 为什么或为什么不投资 - 以及您可能拥有的任何其他问题或评论，请在下面的评论中告诉我。
Brandon Turner（G +）是一位活跃的房地产投资者，也是房地产投资社交网络BiggerPockets.com的高级编辑。布兰登喜欢写他史诗般的博客文章，如他对Rocket Lawyer.com的评论或超级流行的免费在线电子书The Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing。
