2023 作者: Roger Fisher | [email protected]. 上一次更改: 2023-09-25 22:41
几年前，几乎每集都看过一集 翻转这所房子，我下定决心要成为一名房地产大亨。我记得在给我的第一个双面打印报价后，吹牛给朋友，我计划在明年购买10个以上的出租房产。反思，我是个白痴。
我为我的第一处房产严重多付了钱，很幸运能够在不损失任何金钱的情况下退出交易。
我很幸运。我很快就知道我对如何真正用房地产赚钱一无所知。
永远不要忘记我的房地产投资失误，当我遇到我的伙伴Eric Moorman时，我印象深刻。当我们试图将它卖给“所有者出售”时，我遇到埃里克来到我家的门时是多么合适。
他是一名房地产投资者，如果我们的房子在我们的梦想家园完工时没有出售，我们就成了租赁期权协议。在聘请房地产经纪人之后，我们的房子卖得相当快，而且我们不需要将Eric放在他的报价上。
快进到今天，埃里克打电话给我，想带我去吃午餐，询问我的投资服务。当我了解到他在房地产业务方面取得的成功时，我很快就将脚本翻了过来。
这家伙29岁，他的房地产业务去年超过25万美元。
现在请记住…..我们不住在一个他正在翻转百万美元房产的大都市区。我们最大的城市（大多数美国称之为“城镇”）的人口刚刚超过2.5万。而已。
正如你所看到的那样，令人印象深刻。他并没有停止。他计划在今年做更多的事情。 <去埃里克，去吧！>
我知道很多人都有兴趣在房地产上赚钱，特别是如果你能在没有钱的情况下做到这一点。我已经让埃里克分享他的故事以及任何人都可以做的一些策略。这是他的第一篇文章，他计划在未来分享更多。
进入埃里克……
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过去三年我一直是全职房地产投资者。我开始的原因是绝望的需求（我有硕士学位，找不到工作而且是BROKE），以及巨额利润的承诺，很快就几乎没有了解业务而且没有启动资金。我有资格满足这些要求。
我从未在房地产专业上课，不知道如何解决任何问题（更不用说进行复杂的康复项目），最重要的是，我没有钱，我甚至没有或知道 如何投资1000 美元！我从事这项业务的一个好处是父亲是一位出色的导师。在成长过程中，他是典型的企业家。他是C.P.A.白天，并跑了几个成功的企业。我绝对敬畏地看着他，仍然这样做。
在我最低的经济困难时期，父亲来找我说，
“埃里克，这是一张支票。”
我是最近的硕士毕业生，认为这是一份礼物，非常兴奋。接下来他口中传出的话可能是最可怕的，但最重要的是他曾对我说过。他说，
“我正在取消手机计划中的帐户。这是足够的资金来启动你自己的计划，其余的由你决定。“
打扰一下？ 在开始找工作之前，这不是去海滩一周并放松的检查吗？这还不足以让我在接下来的几个月里找到自己的“梦想职位，在职业生涯中起薪至少为100 K？”
这个检查基本上是一个， “我已经养了很长时间，现在你自己检查了吗？” 这正是检查的结果，我被迫下沉或游泳。这是我的故事的关键。我没有备用计划。我必须找到一些东西并让它发挥作用，否则我将会成为我一直担心的事物。回想那些日子，他们简直可怕，但他们让我成为今天的我，我不会因为任何事情而改变它们。
在我父亲给我支票的几天后，他知道我很害怕并尽我所能找到工作而且速度很快。他已经在房地产方面投资了好几年，并且告诉我他认为我可能擅长它。看到我没有工作前景，我决定听他的一些CD并阅读他的几本书。我记得从我听到和读过的所有内容中得知的一件事就是教练如何轻松地进行房地产投资。 每周工作10小时，每年制作六位数！ 这是他们做出的承诺，我首先跳了起来。
在听了无数次CD并阅读了我可以抓到的所有内容后，我决定是时候尝试一下了。我遇到的第一个障碍是我没有钱买房子。忘记我不知道如何建立交易的部分，与卖家谈判或者弄清楚如果我买了房子，世界上有什么做的。这些都是我在开始时过于天真无法思考的问题，但我非常清楚地理解的是一个简单的事实，我没有钱购买任何东西，更不用说房子了。
然而;所有的“大师”承诺我不需要钱或信贷来购买房屋，唉，我开始在房地产投资中使用租赁期权，期权和批发。当你听说你可以买到没有钱的房子时，这是事实。 我已经做过好几次了，赚了很多钱。让我们看看它的一些工作方式，每个方面都有一些正面和负面的。我是否提到“大师”忘记说房地产投资实际上有负面影响？
在我开始之前，请允许我说我只是对这些想法做出非常基本的解释。我可以很容易地就每一本书写一本书，但这里只是没有钱或信用投资的骨头。我还有另外一个很棒的读物 最好的短期投资 在那里，所以检查出来！
租赁有购买选择权
第一种是使用“有购买选择权的租赁”获得房产。这是您每月从卖方租赁一定数量的房产，并拥有在特定时间范围内购买房产的专有权。在此交易开始时没有关闭，只是一份声明协议的合同。
既然您与卖家签订了合同，那么您会找到一个“租户买家”进入该物业。您签署租约并附带购买选项，因此，您有一个三明治租赁选项。您的租户买家将给予您不可退还的押金，因为他们有权以固定价格选择房产一段时间，并在他们住在房产期间每月支付租金。
作为附注，如果没有我的律师审查文件，我从不签署任何任何房地产交易或进行任何房地产交易。这是值得的额外的钱，相信我。我们将在另一篇文章中详细讨论律师的重要性。
正如我所说，将租赁期权交易放在一起还有很多，但基本上它是如何运作的。这类交易有几个正面和负面的。我们花一点时间来看几个。首先，让我们来看看积极因素。您已经获得了一个没有钱的房产，并通过他们的不可退还押金以及他们的每月付款从您的租户买家赚钱（您应该总是在买家和卖家之间的月度差价上赚钱。
我每个房产每月至少有200美元的正现金流量。我有一些高达600美元，但作为一项规则，我喜欢每个房子每月至少200美元）。从理论上讲，你的租户买家会在某个时候去银行并兑现你，当他/她这样做时你会赚很多钱。
这是现实，在大多数房地产投资研讨会上你都不会听到，在那里，个别发言人试图向你推销他/她的节目。百分之九十的时间，您的租户买家是B&C信用卡买家。他们被你的“自有租金”计划所吸引，因为没有银行会向他们借钱。在这个经济和市场中，这些买家无处不在。
实际情况是，他们中很少（我的经验只有10％）实际上清理了他们的信用并最终购买了房子。此外，你将有一个巨大的数字，你将被迫逐出，将破坏财产。我说这不是为了吓唬你，而是为了准备你，如果这是你选择追求的房地产车辆。如果你这样做， 确保您获得巨额期权存款，以支付房产损失，律师费和对房产造成的损坏。
是否可以通过租赁选项赚钱。如果您找到合适的租户买家，无论他/她是否购买房屋，您都将在期权存款和月租金差价上赚钱。如果你没有被迫驱逐这个人，并且当他们离开时他/她没有撕毁房子，那么认为自己是幸运的。房地产投资与租赁期权是否容易？没门。与其他任何类型的交易相比，我从租赁期权中获得了更多的麻烦。
一方面，你有一个卖家大吼大叫卖掉他们的房子并从他们的名字中获得贷款;无论你需要多长时间才能完成它。另一方面，你有一个B / C信用购买者远远低于他/她实际为房子提供资金所需的动力。如果你从事这种类型的交易，你必须有一个厚厚的皮肤，并准备好处理诉讼，头痛，并且没有“大师”所承诺的利润潜力附近。我有二十多个租赁期权正在进行这一刻。我仍然这样做，但我非常谨慎，不愿意追求更多。这样做的主要原因是房地产更容易赚钱，我不仅会告诉你它是什么，而是如何做到……正确的方式。
选择一个属性
在没有金钱或信贷的情况下在房地产投资中赚钱的第二种方法是“选择”财产。这种类型的交易类似于租赁期权，但也非常不同。将它视为Lease Option的堂兄，他的表现更热，更有趣。
这是两者之间的简单区别。通过租赁选项，卖方已同意在特定时间内按月付款，并在未来的某个时间点设定购买价格。我不接受这些交易不少于5年，并试图获得十年。通过购买房产的“选项”，卖方不接受每月付款。他们只是给了您在一段时间内以特定价格购买房产的专有权。
为什么卖家选择一个而不是另一个？
让我们看一下可能说服卖方以这种或那种方式做出决定的一些情况和原因。
有了期权，卖方可以继续住在房子里。同时，他/她将继续按月付款并负责所有维护和维修。 卖方可能不想接受每月付款，而其他人的想法就是住在他们的房子里。虽然他们可能有动力去卖东西，但是想到别人吃晚饭并且在他们抚养孩子的地方裸体走动的想法可能对他们来说太过分了。此外，他们可能没有租赁期权所需的时间。如果卖家因止赎敲门而落后10个月，并且您（投资者）不想弥补这些款项，但房子里仍有TON股权，那么期权可能是您唯一的选择，没有现金支付。
凭借海峡“期权”，卖方没有什么可失去的。您有一定的时间来购买他们的房子，只有当您找到一个价格高于您有选择权的买家时才会这样做。在这种类型的交易中，您的目标受众不是B / C信用购买者，而是具有现金或能够去银行并获得贷款的个人。
对于投资者而言，这一点的积极因素如下：您不是与租户买家打交道，租户买家留下的维修，愤怒的卖家，搬迁，诉讼，没有租户买家的月付款……这个列表一直在继续。否定的是，除非您在购买期权中分配的时间内成功找到合格的买家，否则您根本不会赚钱。卖家受益是因为他们不支付房地产佣金，而且他们有权在您试图出售房屋时住在房子里。
卖批发
第三种在房地产中赚钱的方法实际上可以要求投资者拥有现金，尽管这不是必需的。到目前为止，这种技术是新的，没有经验的投资者在房地产中“快速”赚钱的最佳和最简单的方法。事实上，对于资深和经验丰富的投资者而言，这是迄今为止在房地产业中“快速”赚钱的最佳和最简单的方式。
批发是艺术，我故意使用这个词，能够准确地估价房产的潜在价值并将其购买得如此之低，你可以迅速将其出售给另一个房产或最终用户，而无需修理一件事，无论财产的状况有多好或多差。
现在，你可能会说，我不需要现金。我可以简单地以批发价格选择房产，然后将其出售给康复者或最终用户。你是绝对正确的，但让一个所有者接受批发价格很少见。在接受之前，您将向业主提供100个批发优惠。你会有更好的运气，从银行购买取消抵押品赎回权。
虽然您的初始报价的大部分仍将被银行拒绝，但他们更有可能接受批发报价。他们也绝不允许您选择房产。他们只接受现金，甚至要求您在查看优惠之前先获得资金证明。如果你每天都能多次听不到并且保持一份持续的跟进文件并提供所有批发报价，你将在房地产上赚到比你在电视上看到的大多数“房屋鳍”更多的钱。
可以通过几种不同的方式在房地产中赚钱。我永远不会声称某种特定技术不值得您花时间。它们都有效，有些比其他更好。最聪明，最优秀的投资者不会把时间专注于租赁或改造。他们从不摆锤子或自己做康复工作。最优秀和最成功的房地产投资者是那些专注于成为交易工程师并成为谈判主宰者，与其他投资者建立关系并接受真正的钱是推纸而不是钉锤的事实的投资者。
随着您在房地产投资领域的发展，您将始终希望同时进行不同类型交易的持续投资组合。一些投资者专注于一个特定的策略并赚了很多钱。但是，我宁愿知道我的任何交易，并把它变成现金。
我不断有批发批发，租赁选择，改造，新建筑和其他任何我能得到的东西。如前所述;所有这些策略（以及我在本文中没有提到的更多策略）都有自己的位置，可以赚钱。然而，对于新投资者而言，死者将为“大师”承诺数百万美元，专注于期权和批发交易。
事实是， 在房地产投资中赚钱并不需要现金 ，但它确实使过程更容易。随着您职业生涯的进步，您将希望找到一种方式来获得一些现金，无论是来自私人放债人还是银行。交易更清晰，经验丰富，您有信心妥善管理交易，风险资金将增加。
但就目前而言，尽可能减少风险，并坚信在隧道尽头有一张支票。对我来说，我赚的第一张支票很小，但它让我有信心继续前进。很高兴看到更大的支票跟风。我保证，他们不容易来，但经过适当的培训，努力工作和一点运气，这些检查很容易成为你的名字。让我告诉你如何到达那里。
