2023 作者: Roger Fisher | [email protected]. 上一次更改: 2023-09-25 22:41
本月早些时候，白宫扮演了一个NFL下注者的角色，并对如何处理房利美和房地美远在低地的问题进行了抨击。事实上，也许是下一场比赛。根据巴克莱综合债券指数衡量，债券投资者热切期待有关房利美和房地美未来的详细信息，这些债券共同支持投资级美国债券市场近40％的未偿债券。 2009年9月，财政部表示将根据总统2011年的预算发布有关潜在解决方案的建议。
投资者希望获得更多清晰度
由于GSE问题的复杂性，预计2010年初不会有详细的解决方案，但投资者正在等待一两个首选解决方案的更清晰。在没有详细解决方案的情况下，几个月前市场上讨论的有关Fannie Mae和Freddie Mac的潜在解决方案几乎没有变化，概述如下：
- 将Fannie Mae和Freddie Mac国有化 。这基本上会使GSE债务得到美国政府的充分信任和信誉的支持。由于GSE拥有5.4万亿美元未偿还债券（见下页的债券类型），在机构债务和抵押贷款支持证券（MBS）之间，政府债务将增加约70％。鉴于公众对房利美和房地美在房地产市场膨胀和预算赤字审查方面的作用感到愤怒，我们认为国有化的可能性极小。
- 将Fannie Mae和Freddie Mac私有化 。不幸的是，房利美和房地美仍然遭受损失，过于依赖政府援助。私有化目前在经济上看起来并不可行。财政部以优先股的形式向GSE注入了总计1110亿美元，总额为10％的巨额股息。与此同时，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的违约率继续上升，而他们的整体抵押贷款继续按照监管机构的要求萎缩。随着越来越多的抵押贷款仍然可能违约，以及财政部援助的成本增加，两个GSE中的任何一个都不太可能在未来两到三年内恢复盈利。事实上，根据抵押贷款银行家协会的数据，财政部可能不得不向GSE注入更多资金，因为抵押贷款违约预计将在今年年中左右达到峰值。由于拖欠违约，GSE可能在未来几年更加依赖财政部。 2009年12月24日，如果每个机构的2000亿美元支持力不足，财政部宣布到2012年基本上可以无限制地支持GSE。
- 将GSE转变为受监管的效用。 实用程序结构可以采用多种形式中的任何一种。一种合作结构，其中GSE与抵押承销商共享信用风险，将给承销商更大的动力来监控每个抵押贷款申请人的信誉。在公用事业结构下，利润也可能受到限制。另一种形式可能涉及GSE作为部分担保人或最后担保人，在政府支持介入之前让投资者承受有限的信用风险。
- 将GSE转变为良好的银行/坏银行结构 。良好的银行/坏银行结构可能会将房利美和房地美拆分为两个独立的实体，但留下“好”部分继续保持现有能力，而不良资产则被置于一个单独的结构中。然而，在对赤字进行越来越严格审查的时候，这一结果可能会将不良资产留在联邦政府的资产负债表上。 FHFA的Edward DeMarco表示，目前可能考虑的唯一变化是根据现行章程重组两家公司。该评论可以解释，缺乏细节，但我们认为这可能是一个好/坏的银行结构。
不急，没有惊喜
我们相信白宫不会匆忙，而房利美和房地美的解决方案可能还需要几年时间。虽然GSE因其在房地产市场中的角色而受到批评，但它们仍然是城镇向购房者提供负担得起的住房抵押贷款的主要游戏。根据FHFA，房利美和房地美推动了2009年前三季度在美国发行的所有住房抵押贷款的78％。在非银行抵押债券市场发行新债券 - 这也是债券支持通过住房抵押贷款，但由大型银行发行 - 最近才出现生命迹象。在GSE促进住房抵押融资的主导作用减弱之前，即使不是几年，也将是几个月。
有担保债券的进展，可能是房利美和房地美MBS的替代品，继续以蜗牛的速度发展。政府关于建立一个运作良好的担保债券市场的讨论始于2008年末的金融危机期间，但此后的跟进工作很少。美联储主席伯南克已经批准使用担保债券作为解决方案，并且在欧洲运作的债券市场运作平稳多年。担保债券也将迫使银行更加密切地筛选抵押贷款申请人的信用价值，因为债券是银行的义务而不是简单地交给第三方。承保债券可能在最终决定的任何解决方案中发挥作用。
投资意义
奥巴马政府缺乏行动意味着房利美和房地美可能会在几年内继续得到财政部的支持
投资者可以继续使用代理债券和MBS作为美国国债的一种选择。对于优先投资者而言，这意味着Fannie Mae和Freddie Mac都不可能在该时间段内恢复对优先证券的股息支付。财政部的支持反映在GSE机构债券和MBS的收益率中。通过历史比较，对国债的平均收益率优势或利差仍然较低[图1和图2]。可以肯定的是，美联储购买机构债券和MBS帮助缩小了过去15个月的收益率差价。虽然美联储的购买将在3月份结束，但只要房利美和房地美继续得到财政部的支持，收益率利差可能仍然处于历史规范的狭窄范围，对债券持有人来说是利好。虽然我们继续偏好公司债券，但希望维持政府债券配置的投资者可继续使用机构债券和MBS作为国债的一种选择。对于这样的投资者，他们可以收到政府的支持并与之一起运行。
重要披露
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- 巴克莱综合债券指数：该指数代表美国证券交易委员会注册，应纳税和美元计价的证券。该指数涵盖美国投资级固定利率债券市场，包括政府和公司证券，抵押转手证券和资产支持证券的指数成分。
